개발부담금 산정과 부과절차에 대해 알아보자

안녕하세요. N마입니다.

오늘은 개발부담금에 대해 포스팅 해보도록 할게요.

 

개발부담금 제도는 토지개발사업에 징수하는 부담금 형태의 공과금으로 불로소득으로 증가된 토지 가치에 대하여 국가가 그 개발차익의 일정부분을 부담금으로 환수하는 제도입니다. 

개발부담금은 개발이익의 25%를 기준으로 부과되며, 개발이익은 종료시점 지가에서 개시시점 지가와 개발비용, 정상지가 상승분을 뺀 금액입니다.

개발부담금제도의 목적

 

각종 개발사업, 기타 사회ㆍ경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하기 위하여 개발이익환수제도를 도입, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 하고 있습니다.

 

 

개발부담금 부과대상 사업 유형 (개발이익 환수에 관한 법률 시행령 별표1)

 

제1호 택지개발사업 (주택단지조성사업을 포함)

제2호 산업단지개발사업

제3호 관광단지조성사업 (온천개발사업을 포함)

제4호 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업

제5호 교통시설 및 물류시설 용지조성사업

제6호 체육시설부지조성사업 (골프장, 경륜장, 경정장 포함)

제7호 지목변경이 수반되는 사업

           건축허가를 받아 준공 시 지목이 변경되는 사업

           단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장 등

제8호 그밖에 유사한 사업

           개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가를 받아 부과대상 건축물을 건축하는 사업

           야적장 등 건축물을 건축하지 않으나 지목변경이 수반되는 개발사

 

 

개발부담금 부과대상 규모

 

구분	규모	임시특례 (2017.1.1~2019.12.31 허가분 적용)
특별시, 광역시, 특별자치시도지역	660㎡이상 (200평)	1,000㎡이상 (300평)
그외 시ㆍ군 도시지역	990㎡이상 (300평)	1,500㎡이상 (450평)
도시지역 외	1,650㎡이상 (500평)	2,500㎡이상 (750평)

 

 

개발부담금 산정

   ★ 개발부담금 = 개발이익 X 부과율

• 개발이익 = 종료시점지가 - (개시시점지가 + 개발비용 + 정상지가상승분)
• 부과율 : 제1호~6호사업 20%, 제7호~8호사업 25%
• 종료시점지가 : 개발행위 준공인가(임시사용승인등) 등을 받은 날의 부과대상토지의 가액 (부동산공시위원회를 통하여 산정된 지가)
• 개시시점지가 : 개발행위 최초허가 당시의 개별공시지가
• 개발비용 : 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 부지조성공사(토목공사)금액(건축공사금액 제외)    

순공사비	해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비의 합계액
조사비	해당 개발사업의 시행을 위한 측량비, 영향평가 등 지반조사에 드는 비용
설계비	해당 개발사업의 설계를 위해 지출한 비용의 합계액
일반관리비	해당 개발사업과 관련하여 관리활동 부문에서 발생한 모든 비용의 합계액
기부채납액	개발사업의 인가등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액
부담금	인가등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액
토지개량비	인가등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 부과 대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로써 개시시점지가에 반영되지 아니한 내용
제세공과금	해당 개발사업의 시행과 관련하여 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금의 합계액
보상비	토지의 가액에 포함되지 아니한 개발사업구역의 건물, 공작물, 입목 및 영업권 등에 대한 보상비
양도소득세(법인세)	해당 개발사업의 인가 이후 취득한 토지의 경우, 전 토지소유자가 납부한 양도소득세(개발사업기간을 안분하여 적용)

• 정상지가상승분 : 부과기간중 각 연도의 정상지가상승분을 합하여 산정하며, 각 연도의 정상지가상승분은 해당 연도 1월 1일 현재의 지가에 해당 연도의 정상지가변동률을 곱하여 산정. 부과기간동안의 평균지가변동률과 국토부에서 고시하는 이자율 중 높은율 적용.

*개시시점지가를 토지의 실 매입가액으로 적용할 수 있으며, 이 경우 종료시점지가는 실거래 감정평가금액으로 함. 단, 매입금액이 정상적인 거래가격이고 토지취득세 과세표준이어야 하며, 최초허가일 이전에 취득해야 함.

 

 

개발부담금 부과절차

 

1. 사업착수(사업시행자)
2. 개발사업의 준공(종료, 임시사용승인 등)
3. 개발비용명세서 제출 (40일이내 미제출시 과태료 부과)
4. 부담금 부과 예정통지 (60일 이내)
5. 고지전 심사청구 (30일 이내)
6. 부과 결과 통지 및 납부고지 (15일 이내)
7. 사업시행자 납부 (부과고지 후 6개월 이내)

※ 부과 종료시점(준공일, 임시사용승인일등) 이후 40일 이내에 개발비용산출명세서를 제출해야 하고, 40일 초과시 과태료 100만원, 3개월 초과 및 허위신고시 과태료 200만원이 부과됩니다.

 

 

이상으로 개발부담금제도에 대한 포스팅을 마칩니다.

관련 사업자분들께서는 참고하시어 준비를 잘 하셔서 불이익이 발생되는 일이 없으시기 바랍니다.